viernes, 2 de diciembre de 2022
馃敶 Alberto Fujimori: Tribunal Constitucional fall贸 a favor de liberarlo
jueves, 24 de noviembre de 2022
CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO---RESOLUCI脫N DE CONTRATO, JUNTA DE PROPIETARIOS,
.jpg)
ERRORES Y ABSURDOS LEGALES EN CONTRATOS FRAUDULENTOS----
El contrato es una fuente de obligaciones para las dos partes y se tiene que firmar libremente luego de llegar a un acuerdo las partes que lo celebran.....no es obligatorio pactar ...pagos obligatorios de un mes de garantia y otro por adelantado, porque el Codigo Civil de Peru no ordena nada en ese sentido......es voluntario, pero no obligatorio.
Un contrato, ya sea verbal o escrito, es un documento que refleja la voluntad de dos o m谩s personas estableciendo entre ellas una relaci贸n de obligaci贸n.
Un ejemplo muy sencillo es el contrato de una hipoteca. A trav茅s de 茅l, el banco se compromete a ofrecer al usuario el dinero que necesita para adquirir una vivienda. A cambio, la otra parte queda obligada a devolverle la cuant铆a en el plazo fijado y con los intereses pactados.
Evidentemente, lo expuesto anteriormente es tambi茅n un buen ejemplo de que un contrato no tiene por qu茅 firmarse siempre desde la igualdad de negociaci贸n entre las partes. Sin embargo, en ning煤n caso eso da derecho a incumplir lo pactado.
RESOLUCION DE CONTRATO.
Lopuede ud hacer si el arrendador inventa cuotas por mantenimiento, limpieza por ejemplo en una casa familiar a la que pretende alquilar como si se tratara de un Condominio exclusivo, de primera categoria.
La resoluci贸n de contrato por incumplimiento de una de las partes
Por incumplimiento de un contrato se entiende la no puesta en pr谩ctica de las obligaciones adquiridas por una de las partes. Cuando esto sucede, la otra parte tiene derecho a resolver dicho contrato y a reclamar los da帽os y perjuicios que sean pertinente.
Sin embargo, no todos los incumplimientos dan derecho a resolver el contrato. La jurisprudencia vigente establece que, para poder hacerlo, es necesario que dicho incumplimiento sea:
- De car谩cter grave.
- Que haga referencia a los acuerdos esenciales pactados.
- Que tenga un impacto real en la econom铆a de ambas partes.
- Que exista mala fe, es decir, que la parte incumplidora tenga la intenci贸n con su actitud de menoscabar el inter茅s de la otra parte.
Por tanto, la intenci贸n de incumplir lo acordado en el contrato juega un papel clave en este asunto. As铆 lo refleja la Sentencia 162/2012, de 29 de marzo, del Tribunal Supremo.
¿Existen otras opciones m谩s all谩 de resolver el contrato por incumplimiento?
La respuesta es que s铆. De hecho, la encontramos explicada en el art铆culo 1124 del C贸digo Civil. En 茅l se especifica que la parte agraviada puede exigir a la incumplidora que haga frente a sus obligaciones. En este caso, tambi茅n tiene derecho a exigir una compensaci贸n por da帽os y perjuicios.
¿C贸mo se realiza la resoluci贸n de un contrato?
En caso de que la parte agraviada decida resolver el contrato, podr谩 proceder a la ejecuci贸n del modo que estime oportuno. La 煤nica excepci贸n es que se trate de un documento que fije las obligaciones en materia de compra y venta de inmuebles, en cuyo caso la legislaci贸n exige que se emita un requerimiento notarial o judicial, seg煤n el caso.
Lo m谩s habitual es emitir un burofax o medio de comunicaci贸n an谩logo que acredite el contenido y que verifique que ha sido recibido. Por ejemplo, piense en su seguro de coche. Si decide no renovar la p贸liza con su actual compa帽铆a, puede notificarlo mediante estos medios a su compa帽铆a. Su decisi贸n se har谩 efectiva llegado el momento sin que tenga que hacer nada m谩s.
Pero ¿qu茅 pasa si la otra parte no acepta la resoluci贸n del contrato? En ese caso, solo un tribunal puede determinar si procede dicha resoluci贸n o no.
En definitiva, el incumplimiento contractual, siempre que exista mala fe y se produzca una agravio para la otra parte, puede ser resuelto unilateralmente y, adem谩s, dar derecho al cobro de los da帽os y perjuicios que se estimen oportunos. Esperamos haberle ayudado a aclarar todas sus dudas al respecto. No podemos terminar sin recordarle que, en caso de enfrentarse a un problema de este tipo, lo mejor es contar con el asesoramiento de un abogado experto en derecho civil.
CONCILIACION Y RESOLUCION DE CONTRATOS.......
NO FIRME JAMAS CONTRATOS CON CLAUSULAS ABUSIVAS---ILEGALES---INVENTADAS-----CAPRICHOSAS, NO PREVISTAS EN EL CODIGO CIVIL, UD NO ESTA OBLIGADO.
-TENGA EN CUENTA -EN TODO CONTRATO DEBE HABER UNA CLAUSULA QUE PERMITA SU RESOLUCION POR CUALQUIERA DE LAS PARTES, CUANDO LO DESEE........NINGUN CONTRATO HONESTO, LEGAL, TIENE CLAUSULAS FORZOSAS, NI PROHIBICION DE CAMBIAR DE GIRO DE NEGOCIO.....ESAS SON PILLERIAS, PARA QUE SI UD DESEE HACERLO LE AUMENTEN EL COSTO DEL ALQUILER POR CAMBIO DE GIRO..............
NINGUN CONTRATO NORMAL DEBE INCLUIR NADA SOBRE JUNTA DE PROPIETARIOS...............ESO SOLO CABE EN EDIFICIOS Y CONDOMINIOS EXCLUSIVOS DE PRIMERA CATEGORIA---------PERO JAMAS EN UNA CASA DE DOS PISOS,EN PUEBLO JOVEN.
JUNTA DE PROPIETARIOS SOLO EXISTE EN CONDOMINIOS DE PRIMERA CATEGORIA, EXCLUSIVOS.....NO EN UNA CASA FAMILIAR...
ESO DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS SOLO EXISTE EN EDIFICIOS DE MAS DE CUATRO PISOS, DONDE VIVEN MULTIPLES FAMILIAS Y CADA UNA DE ELLAS ES PROPIETARIA DE SU UNIDAD INMOBILIARIA.Y CUENTAN EN ESE EDIFICIO CON: PISCINAS...PARQUES...GIMNASIOS, CANCHA DE TENIS, CASA CLUB, CINE....................AREAS QUE SU MANTENIMIENTO DEMANDA GASTOS Y QUE SON COMPARTIDOS POR LOS PROPIETARIOS MAS NO POR UN INQUILINO, EN UN LOCAL.....
os contratos celebrados por las partes tienen unos efectos jur铆dicos. Principalmente son los pretendidos por las partes al otorgar dicho contrato.
Pero en ocasiones el contrato no surte efectos o no surte todos los efectos pretendidos. Entonces hablamos que ese contrato es ineficaz. Un contrato pude ser total o parcialmente ineficaz.
Los supuestos de ineficacia pueden ser muy variados y amplios
En general hablamos de los siguientes supuestos:
-por ley, imperativo legal.
-por voluntad de las partes se determine que un contrato no produzca ning煤n efecto o deje de producirlo a partir de un momento concreto, rompiendo el v铆nculo contractual.
La posible invalidez del contrato
Supone que ese contrato se considera como inexistente o que deja de existir y tener fuerza vinculante como tal contrato en determinados casos previstos por nuestro ordenamiento.
Son supuestos de invalidez de contratos la falta de requisitos constitutivos o la ilicitud del contenido.
Dentro de esta invalidez, podemos distinguir entre la nulidad y la anulabilidad del contrato.
Estos son supuestos distintos pero que, en ocasiones, las normas no distinguen claramente, utilizando a veces la expresi贸n «nulidad» cuando realmente se refiere a supuestos de anulabilidad.
As铆 se regulan ambas en los art铆culos 1.301 y siguientes del C贸digo Civil. En ocasiones puede dar lugar a confusi贸n. La jurisprudencia de todas formas se ha encargado de aclarar tales conceptos.
El contrato puede considerarse inv谩lido solo parcialmente
Esto se da cuando solo se considera inv谩lido parte del contenido, alguna cl谩usula o alg煤n extremo contractual. Por ejemplo porque se vea afectado por el vicio de consentimiento (es el caso de los swaps) o que sea contrario a la norma imperativa.
Es fundamental claro est谩 que no sea un contenido esencial del contrato civil o mercantil. De lo contrario s铆 que todo el contrato se ver铆a afectado. Es decir, hablar铆amos de una invalidez total de un contrato mercantil o civil.
No todos los casos son iguales, y por ello es fundamental ir conociendo la invalidez del contrato en cada caso concreto.
Puede conllevar diversas consecuencias de la falta de validez del contrato mercantil o civil
-Una cl谩usula afectada puede tenerse como no puesta
-Se puede sustituir la cl谩usula afectada por otra con un contenido acorde a la norma que se vulneraba
-Adem谩s se puede integrar el contrato por el juez que declare esa invalidez parcial.
Adem谩s la doctrina distinguen entre ineficacia e invalidez
El contrato mercantil o civil es ineficaz
Cuando no produjera efectos
Ser谩 inv谩lido el contrato mercantil o civil
Cuando carezca de valor como contrato, por sus defectos intr铆nsecos.
Como abogados expertos en derecho mercantil y civil creemos que basta el concepto de ineficacia desdoblado en sus dos grandes consecuencias: nulidad y anulabilidad.
El C贸digo Civil regula la nulidad de pleno derecho y la anulabilidad
Todo ello depender谩 del mayor o menor grado de vicio o ausencia de consentimiento, objeto y causa del contrato civil o mercantil.
Nulidad por incumplimiento de norma imperativa en el C贸digo Civil
A este respecto, no hay que olvidar, adem谩s, lo que dispone el art铆culo 6.3 CC:
«Los actos contrarios a las normas imperativas y a las prohibitivas son nulos de pleno derecho, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravenci贸n».
Diferencias entre nulidad y anulabilidad de los contratos civiles y mercantiles
La nulidad radical puede oponerse por cualquier interesado. Tambi茅n puede declararse de oficio (es decir por el propio juez).
Opera autom谩ticamente. Como regla general no tiene plazo, y puede alegarse siempre.
La anulabilidad solo puede invocarla quien est茅 se帽alado por la norma para ello. Adem谩s dentro de un plazo estrictamente determinado.
La anulabilidad de los contratos civiles y mercantiles
Dentro del concepto general de ineficacia, la anulabilidad permite que una de las partes del contrato inste su nulidad, bas谩ndose en defectos legalmente previstos.
Entre los preceptos m谩s relevantes, referir el art铆culo 1.301 del C贸digo Civil.
Siempre deben ser validos y existir todos los elementos esenciales del contrato civil o mercantil.
La anulabilidad est谩 regulada en el art铆culo 1.261 del C贸digo Civil: podr谩n ser objeto de anulabilidad los contratos en los que, concurriendo todos sus elementos esenciales, existe alg煤n defecto que afecta a alguna de las partes: falta de capacidad, vicio de consentimiento…
El r茅gimen legal de la anulabilidad est谩 recogido en los art铆culos 1.300 a 1.314 del C贸digo Civil.
El contrato anulable es v谩lido y 煤til hasta que no recaiga sentencia que declare esa nulidad como consecuencia del ejercicio de la acci贸n de anulabilidad.
Esta ineficacia puede ser impugnada por el actor, en virtud de los motivos legales referidos.
Si se estima por el juez la anulabilidad, se considerar谩 nulo de manera retroactiva.
Los efectos del contrato civil o mercantil declarado anulable se deshar谩n retornando la situaci贸n a la que exist铆a anteriormente. Es decir como si ese contrato no se hubiera celebrado.
Como consecuencia de la anulabilidad los contratantes deben restituirse rec铆procamente las cosas que hubiesen sido materia del contrato, con sus frutos, y el precio con los intereses.
As铆 lo se帽alan los art铆culos 1.303 y siguientes del C贸digo Civil.
¿Cu谩l es el plazo para solicitar la anulabilidad de un contrato?
El ejercicio de la acci贸n de anulabilidad est茅 sometido a plazo de caducidad de cuatro a帽os. As铆 lo refiere el art铆culo 1.301 del C贸digo Civil.
Vencido este plazo, el contrato ya resulta inatacable. Esto supone la confirmaci贸n o sanaci贸n del contrato teniendo ya plena validez. Ya no se podr谩 reclamar su anulabilidad.
El plazo adem谩s empieza a contar desde que el contrato fue consumado. Es decir, desde que se cumplieron todos sus efectos. Esto ha sido corroborado en materia de swaps, bonos estructurados y productos complejo por el Tribunal Supremo (por ejemplo Sentencia de 12 de enero de 2015).
La nulidad de los contratos civiles y mercantiles
Hay causa de nulidad cuando falta uno de los requisitos del art铆culo 1.261 del C贸digo Civil. Por tanto, ser铆a nulo aquel contrato en el que concurrieran algunas de las siguientes cuestiones:
-Error obstativo. Se considera un error esencial del contrato, no de alguna cl谩usula o consecuencia jur铆dica.
-Contrato simulado. Formalmente parece que se quiere celebrar un contrato pero es otro. Por ejemplo apariencia de compraventa que simula una donaci贸n.
-Falta de capacidad de entender y querer en el momento de prestar el consentimiento. Podr铆a ser por ejemplo un menor de edad, sin capacidad para contratar que suscribe contratos por internet.
-Inexistencia de objeto. Esto supone la ausencia del contrato en s铆. Tambi茅n podr铆a darse cuando el objeto del contrato es uno, pero al final resulta otro distinto.
-Objeto indeterminado o il铆cito.
-Inexistencia de causa.
-Ilicitud de causa.
En estos casos, el particular interesado, generalmente es uno de los contratantes.
Aunque tambi茅n puede serlo un tercero con inter茅s leg铆timo. En ese caso podr谩 interponer acci贸n por la v铆a de la acci贸n subrogatoria (art铆culo 1.111 del C贸digo Civil). Podr谩 dirigirse contra todos los contratantes, ya que la nulidad les afectar谩 a todos.
La nulidad opera autom谩ticamente, de pleno derecho o ipso iure
No es necesario que se declare judicialmente ni que se impugne el contrato o el acto previamente.
Sin embargo, a efectos pr谩cticos s铆 que es conveniente su declaraci贸n judicial para que las consecuencias de esa nulidad, como la obtenci贸n de la restituci贸n de las prestaciones, se obtengan sin problemas. Es decir que no se tenga que depender de la voluntad de la otra parte contratante.
El contrato nulo no produce ning煤n efecto
Esa ineficacia ser谩 con efectos retroactivos, llamados ex tunc.
Tambi茅n afectar谩 a terceros, salvo que por una norma est茅n protegidos. Por ejemplo los supuestos de los art铆culo 464 del c贸digo civil y 34 de la Ley Hipotecaria.
La nulidad es definitiva, no pudiendo confirmarse (art铆culo 1.310 C贸digo Civil), convalidarse o sanarse el contrato o acto nulo, ni siquiera por el paso del tiempo. Es decir, no prescribe ni caduca.
¿Qui茅n puede solicitar la nulidad del contrato civil o mercantil?
Cualquier interesado, incluido quien caus贸 esa nulidad.
Adem谩s la nulidad puede ser apreciable de oficio por el juez.
Se podr谩 hacer valer esa nulidad y su acci贸n frente a quien la niegue o afirme la validez del contrato.
La acci贸n de nulidad de los contratos mercantiles y civiles no prescribe ni caduca nunca.
Diferencias entre nulidad y anulabidad del contrato mercantil y civil
La presencia o no de los elementos del contrato, que conducir铆a o no a la nulidad radical, depender谩 en gran medida de la apreciaci贸n del juez. Adem谩s hay un principio sagrado que hay que tener en cuenta: el principio de validez del contrato (favor negotii).
Por otra parte, la l铆nea divisoria es sutil, porque ser谩 el grado con el que el vicio en los elementos esenciales se manifieste el que definir谩 la situaci贸n.
En la pr谩ctica la relevancia de distinguir nulidad y anulabilidad es el plazo para ejercitar la acci贸n. No hay plazo en el caso de la nulidad para ejercitar la acci贸n de nulidad.
Son supuestos de anulabilidad del contrato mercantil y civil
Un defecto o vicio, que no inexistencia, de un elemento esencial del contrato.
Son supuestos de nulidad del contrato mercantil y civil
La ausencia de elemento esencial del contrato.
Resoluci贸n del contrato mercantil o civil
Cuando en una relaci贸n contractual se produce el incumplimiento de una de las partes, la otra puede resolver el contrato. Es decir, dejarlo sin efecto.
La resoluci贸n no se asienta sobre la inexistencia o defecto de los elementos esenciales. Por el contrario se basa en el incumplimiento por una parte, habiendo la otra parte cumplido, o estando dispuesta a cumplir, la suya.
El C贸digo Civil contempla la resoluci贸n de los contratos en el art铆culo 1.124. Se basa en el incumplimiento de una de las partes. De manera que la parte que s铆 cumpli贸 el contrato mercantil o civil, puede optar por resolver el contrato o exigir su cumplimiento.
La jurisprudencia ha establecido desde hace tiempo los requisitos que deben concurrir para resolver un contrato mercantil o civil
-El v铆nculo contractual debe estar vigente.
Es decir, las partes est谩n comprometidas por un contrato.
-Las obligaciones deben ser rec铆procas y exigibles.
Es decir, ambas partes tienen obligaciones que cumplir por un lado. Y por otro pueden exigir el cumplimiento a la otra.
-El que inste la resoluci贸n debe haber cumplido su parte o estar dispuesto a hacerlo.
En nuestra experiencia como abogados expertos en mercantil es importante que quien resuelva acredite que ha cumplido sus obligaciones.
-El incumplimiento del demandado debe ser grave
Aspecto este que ser谩 observado por los tribunales. Como es obvio, se estimar谩 cuando el incumplimiento sea incompatible con la finalidad y la continuaci贸n del contrato.
Por ejemplo por sentencias del TJUE dejar de pagar solo una cuota de la hipoteca de cientos que hay que abonar, no es un incumplimiento grave.
-El incumplimiento debe ser voluntario.
En este sentido pude bastar la inactividad del obligado.
-Por 煤ltimo, seg煤n reciente doctrina de la Sala Primera del Tribunal Supremo
La resoluci贸n debe ser el medio id贸neo para la satisfacci贸n de los intereses del acreedor.
No se trata solo por tanto de que haya existido un incumplimiento. Tambi茅n se incluye el hecho de que la inacci贸n del demandado haya privado al demandante de una serie de expectativas que ten铆a derecho a esperar, dada la naturaleza del contrato.
La resoluci贸n contractual por incumplimiento tendr谩 el plazo de prescripci贸n de 5 a帽os. Ello conforme a la redacci贸n actual del art铆culo 1964 del C贸digo Civil.
Tendr谩 eficacia retroactiva al momento de celebraci贸n del contrato.
Rescisi贸n del contrato mercantil o civil
Puede ocurrir que un negocio celebrado v谩lidamente, provoque un resultado antijur铆dico.
En estos casos, el C贸digo Civil otorga al perjudicado la acci贸n rescisoria. Mediante la cual puede instar su ineficacia, esto es, que cesen los efectos de ese contrato.
El C贸digo Civil regula la rescisi贸n en los art铆culos 1.290 a 1.299. Adem谩s recoge en los arts. 1.291 y 1.292 los supuestos de contratos y actos rescindibles.
Precisamos algunas notas mediante las cuales el C贸digo Civil y la jurisprudencia caracterizan a la rescisi贸n:
-Es una acci贸n subsidiaria.
No podr谩 ejercitarse sino cuando el perjudicado carezca de cualquier otro recurso legal para obtener la reparaci贸n del perjuicio (art铆culo 1.294 del C贸digo Civil).
-Su plazo de prescripci贸n es de cuatro a帽os (art铆culo 1.299 del C贸digo Civil).
-Produce efectos desde su reconocimiento, no desde la celebraci贸n del negocio jur铆dico. El efecto t铆pico de la rescisi贸n es que:
“la rescisi贸n obliga a la devoluci贸n de las cosas que fueron objeto del contrato con sus frutos, y del precio con sus intereses; en consecuencia, solo podr谩 llevarse a efecto cuando el que la haya pretendido pueda devolver aquello a que por su parte estuviese obligado” (art铆culo 1.295 del C贸digo Civil).